鳳山當鋪
日前央行與銀監會聯合發佈的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》終於使社會各界在認定標準、還清貸款再貸和公積金貸款是否被排除在外等問題上迎來瞭統一的認識。
概括起來，此次針對第二套房的貸款政策可謂“一刀切”，即隻要央行征信系統中留下過向商業銀行貸款買房記錄的自然人均執行第二套房的新政。
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那麼對於密切關註房產市場的自住購房人和投資客來說，新政出臺或多或少牽動瞭他們的切身利益，就此我們請來專傢為您支招。
以小換大
對於已經在銀行貸款購買瞭一套房子，但有更換一套更大面積的房屋的人來說，專傢並不建議沖動地將小房賣掉去買大房。畢竟在此強烈的緊縮政策之下，這麼做無鳳山中天疑掉入瞭政策預警圈，似乎顯得有些“無辜”。而如果真有“換房”需求，也應在充分考慮原來房子的面積、還貸情況以及轉售為租的成本之後再打算。
按照新政，隻要借款人傢庭人均住房面積低於當地平均水平，就可以按照一套房的標準貸到款，即當您的住房面積低於該標準時就應該充分享受“照顧政策”的優惠。而如果第一套房面積在此之上，又利用瞭銀行貸款，是否以小換大也值得商榷。對於已經還清貸款的人來說，按照新政都屬於“有貸款記錄的客戶”，那麼要想喬遷新居有三條出路：第一，將小房賣掉，在銀行辦理按揭貸款，但是按照第二套房的新規執行；第二，將小房轉售為租，用租金抵房貸月供；第三，將小房抵押給銀行，辦理抵押貸款購房，其餘缺口可辦理按揭。
假設甲在上海擁有一套2004年竣工2室2廳的房子，當時成交價為100萬元，評估機構將其現在的房產評估價格定在150萬元。但現在其萌發瞭購買一套200萬元新房的想法，以下為三套方案的明細：
第一種方案，假設甲將150萬房款全部用於首付，約定20年還清50萬元餘款，如按等額本息還款，則共計利息支出為405742.77元，月均還款額為3773.93元。
第二種方案，將房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭約定20年還清餘款120萬，則首付＝200×0.4＝80萬，共計利息支出為973782.64元，月均還款額為9057.43元。
第三種方案， 假設銀行抵押貸款額可以達到7成，期限為3年，並按照基準利率的高雄當舖1.1倍計算；按揭20年還清餘款95萬，則可貸款額為105萬，按揭利息總額為770911.26元，月均還款額為7170.46元，抵押貸款利息共計105×7.83％×1.1×3＝27萬元。
由此可見，第一套方案雖然月供壓力和利息成本都最低，但是失去瞭小房的產權，對於沒有房產投資意願的買房人來說比較合適，而且如果能負擔50萬元的餘款就完全沒有必要在銀行貸款。第二套方案代表瞭部分看好後市的投資人的想法，它不僅保留瞭原先的產權，而且利息成本也相較低於抵押貸款；第三套方案不僅程序復雜，而且成本較大，雖然保留瞭產權，但是會對購買和供養第二套房產生較大的壓力。
欲購第一套房
對於大部分傢庭來說，新房的購買剛性需求是不容忽視的，他們又主要存在於新婚夫婦的新居購置、父母為子女買房和子女為父母買房的三大類需求。
專傢建議，對於新婚夫婦來說，如果目前沒有躉繳房款的實力，但是又有急切的買房需求，可以考慮兩種解決辦法來規避二套房嚴格的房貸政策。其一為先買一套小戶型房或經濟適用房作為青年時期的過渡，並且盡量不用公積金貸款。《補充通知》中明確瞭對於人均住房面積低於當地平均水平的購房者的照顧，即他們貸款購買第二套房時比照第一套房政策。這樣既解瞭燃眉之急，也可以期待政策的回轉或規避提高首付和利率的壓力。同時由於公積金貸款額度較低，如果不能起到太大作用最好不要將第一套房的指標用完。
其二，對於經濟實力相對較強的夫婦來說，是購買一套面積稍高雄當鋪推薦大的房子還是將其用作投資也是因人而異的。假若擁有一定的投資實力，既期待資本市場的較高回報率又看漲房市，那麼可以投資和貸款買房雙管齊下，否則應當在二者間權衡利弊。
對於為子女買房的父母來說，子女是否成年是考慮的關鍵因素。如果是以未成年子女的名義購房而由父母作為還款人的話，並不會占用子女成年之後再貸款買房的第一套房指標，因為該子女並沒有貸款記錄。專傢認為，界定第二套房並不能從產權來認定，也就是說子女成年並轉移戶口之後，是可以新的“戶”為標準享受優惠的。
而如果買房時子女已經成年，但是卻是以父母作為貸款人，那麼按照《補充通知》，該成年子女如果想要購買一套自己的房子是受到“第二套房”政策約束的。對此，市民也紛紛表示瞭反對，認為新政出臺並不應該有溯及力。
對於為父母買房的子女，專傢認為很難規避第二套房新政的約束。由於年紀超過一定限額的中老年人來說，銀行往往顧忌其放貸風險而“緊縮荷包”，但是農行推出的“接力貸”似乎給四十歲以上的中老年人和剛參加工作和收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人以解決之道。如果子女作為共同借款人，那麼其再次貸款買房將首付40％，並支付銀行高於基準利率10%的利息。但是專傢同時提示，將產權登記為成年子女或許可以解除部分人的心頭之患。
(責任編輯：項鵬（無效）)
(責任編輯：項鵬（無效）)<
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source:http://money.hexun.com/2007-12-13/102271577.html
高雄支票貼現
為期兩天的第三次中美戰略經濟對話（SED）昨天上午在北京中信國安(000839行情,000839股吧)第鳳山汽車借款一城開幕。面對美國一直以來對人民幣的施壓，中國開始“回擊”，首次在對話中表明瞭對美元貶值的擔憂。此外，與會的中國質檢總局局長李長江透露，中美雙方將於今天簽署第三份有關產品安全的協議。
由中國國傢主席胡錦濤和美國總統佈什共同倡導建立的中美戰略經濟對話，是中美兩國經濟領域的最高對話。前兩次中美戰略經濟對話分別於2006年12月和2007年5月在北京和華盛頓舉行。
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人民幣升值“已經夠快瞭”
昨天的對話由中國國傢主席胡錦濤的特別代表、國務院副總理吳儀和美國總統佈什的特別代表、財政部長保爾森共同主持。
保爾森昨天在開幕式上繼續希望中國采取更靈活的匯率政策，不過，這次他換瞭一種委婉的方式，“中國領導人已經表示瞭對宏觀經濟穩定的擔憂，尤其是對通貨膨脹上揚，資產泡沫積聚和可能的經濟過熱等。面臨這些風險，更靈活的匯率政策對於中國的現在尤為重要。”
在保爾森的敦促聲中，繼前一交易日突破7.38之後，昨天人民幣對美元匯率中間價再破7.37關口，以7.3647再創匯改以來新高，單日升值幅度達到150個基點。
“真心希望美元能夠更加堅強起來。”面對來自美國高雄機車借款的壓力，中國商務部副部長陳德銘昨天進行瞭“反擊”。他表示，商務部從來、現在和將來都不反對人民幣升值，但是反對過快升值。
“所謂過快升值，就是不符合國情和承受能力的升值，人民幣今年以來升值已經達到6%，已經夠快瞭。”陳德銘指出，要求人民幣升值越快越好的言論是不負責任的，把減少中國對美國的順差寄托在人民幣升值上，在經濟學原理上也是不科學的，“人民幣過快升值會造成中國經濟波動，對全球經濟並不是利好消息”。
(責任編輯：項鵬（無效）)
source:http://money.hexun.com/2007-12-13/102271340.html
高雄支票貼現
從2007年第一個交易日的639．8美元／盎司到11月7日創下的845．45美元／盎司的高點，國際金價已升三成。當下，美元走軟、金融市場不景氣，具有套期保值功能的黃金成為投資者青睞的“避風港”。
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11月7日，845．45美元／盎司的國際金價，距離1980年創下的850美元／盎司的歷史高點僅有一步之遙。回未上市 顧過去6年，國際金價呈持續上漲態勢，從200美元／盎司漲至800多美元／盎司，國際金價年均漲幅在20％左右，幾乎每年上漲100美元。2007年8月中旬以來，金價漲勢更加強勁，不斷沖擊著一個又一個高點。從8月30日到11月7日，兩個月上漲近200美元，漲幅達27．5％，超過瞭過去6年的平均漲幅。
黃金牛市吸引瞭眾多投資者和消費者的目光，據世界黃金協會最新公佈的 《黃金需求趨勢季度報告》統計，2007年第三季度可確認的黃金總需求量按美元計算創下瞭新紀錄，達207億美元，比2006年同期上未上市股票升瞭30％。黃金首飾需求量與2006年同期相比，按美元計算上升瞭16％。
中國的黃金市場同樣火爆，隨著國際金價的攀升，國內金價水漲船高，多次登上190元／克的臺階，而11月7日，上海黃金交易所黃金主力合約Au99．99的價格一度觸及200元／克的歷史新高，主要為個人投資的黃金Au100g最高價漲至201．4元／克。
(責任編輯：項鵬（無效）)
source:http://money.hexun.com/2007-12-13/102268252.html
未上市股票行情
2007年中國股市迭創新高，基金市況頗佳。據不完全統計，今年共有19隻封閉式基金到期轉型，是歷年來到期封基數量最多的年份。“封轉開”可謂今年基市的一大關鍵詞。
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據悉，在封閉式基金業績排名中表現優異的基金科訊(500029行情,500029股吧)“封轉開”方案業已獲得持有人大會通過並報證監會核準，有望在12月下旬開展集中申購，從而可能成為2007年最後一隻“封轉開”基金。
多隻封閉式基金於今年獲準“封轉開”方案，基金規模大大超出以往。對此，易方達基金科訊的基金經理侯清濯表示，今年有多隻封閉式基金到期，是到期清算還是到期轉型，這是持有人和基金經理要共同面對的問題，最未上市櫃股票買賣終決定權在持有人。
持有人選擇轉型，有兩個方面的考慮：一是成本，二是過往業績。從持有人投資成本來看，如果封閉式基金到期清算，持有人不僅要承擔股票資產變現的沖擊成本，還要承擔清算費用以及清算期間的機會成本。實施“封轉開”可以避免清算產生的相關成本，也徹底消除瞭基金折價交易現象，有利於更好地保護份額持有人利益。從過往業績來看，成功實施轉型的南方隆元和華夏行業精選，過往的優秀業績都十分優秀，受到持有人的青睞。
市場人士分析認為，目前大盤正處於一個相對底部的區域，基金的建倉時機業已顯現。從近期成功實施“封轉開”轉型的基金發售情況來況，雖然受市場下跌影響已不如上半年火爆，但投資者對基金業的信心正在恢復。
未上市股票查詢> 侯清濯認為，市場持續向好的信心，下跌千點帶來的投資機會，轉型基金的過往業績和未來的投資策略都是眼下投資者對基金重拾信心的重要原因。他進一步介紹說，基金科訊轉型後將成為一隻股票型開放式投資基金，持倉位將控制在60%-95%之間，適合於風險承受能力較強、能夠長期持有的投資者。
另外，上證所昨日發佈公告稱，易方達基金管理有限公司管理的科訊證券投資基金，基金簡稱為“基金科訊”，基金代碼為“500029”，將於07年12月18日終止上市。
(責任編輯：項鵬（無效）)
source:http://money.hexun.com/2007-12-13/102268182.html
鳳山房屋二胎
就在樓市“拐點論”爭論之際，11月份全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅首次突破兩位數，達10.5%，漲幅比10月份高出1個百分點，再創兩年來新高。專傢表示，落實調控政策，促使樓市“退燒”已進入關鍵時刻。
11月房價“高燒”不退
盡管11月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月低瞭0.8個百分點，但是房價上漲之勢仍是“高燒”不退。
自今年以來，全國房價同比漲幅卻呈逐月加快之勢。據統計，今年4台北推薦的當舖至10月份，70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。特別是剛剛過去的11月，更是達到瞭10.5%，這也是自2006年兩年來，房價漲幅首次突破兩位數。
分地區看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊21.1%、寧波18.8%、北海18.3%、北京17.4%、長沙17.2%、深圳17.0%、杭州16.7%和南寧16.1%等。
在新建商品房上漲的帶動下，二手住房銷售價格也在一未上市路跟漲。據統計，11月份全國70個大中城市二手房銷售價格同比上漲9.3%，漲幅比上月高0.6個百分點；環比上漲0.4%，漲幅比上月低1.0個百分點。
拐點之說待時間檢驗
“連續向下才是真拐點。”中國指數研究院副院長陳晟向上海證券報表示，目前樓市還沒有這種跡象，仍需要一段時間觀察。
他分析，雖然目前某些區域出現房價下降的現象，但是原因各不相同。其中，華南地區（如廣州、深圳），由於價格上漲幅度過大，且大量土地在開發商手中，因未上市股票此有可能出現價格向價值回歸。
“華東地區（如上海）等，由於這些區域城市化進程較快，可供開發的土地供應本身就存在周期性長的問題，導致其落實土地調控政策有難度，從而房價漲勢平穩的可能性更大。”他說。
目前，“可以肯定的是房價增幅將變緩，但是否會由此出現拐點難以下結論。”另一位房地產專傢表示，無庸置疑的是，今後一個時期將是房地產市場調控的關鍵期。
source:http://money.hexun.com/2007-12-21/102431651.html
未上市股票買賣
12月20日下午，央行再次宣佈加息。為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2007年12月21日起調整金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。
央行在一年之內連續六次加息，次數之多，實屬空前。這一次加息究竟對當前本已經低迷的樓市有何影響呢？
記者就這一問題采訪瞭廣州著名房地產研究專傢韓世同。未上市買賣當韓世同從記者口中獲悉央行第六次加息時，表示這次加息並不意外，甚至有些姍姍來遲之感。此前，有機構預測央行將趕在年底之前再次加息，但第六次加息直至12月下旬才到來，遠遲於外界的預測。
在此次加息會否針對樓市的問題上，韓世同認為此次加息應該不是專門針對股市、樓市過熱而設。因此當前的樓市本身已經進入觀望調整期，在商品房成交量明顯萎縮的情況下，還針對樓市蓄意加息，顯然有悖常理。應該說第六次加息主要是與中央財政政策有關。特別是近期中央一改長達十年之久的穩健貨幣政策，宣佈將實行從緊的貨幣政策。
未上市股 就加息是否會加重樓市低迷狀況，韓世同認為較之此前五次加息那種“溫水煮蛙”來說，這次加息對樓市的影響完全可以用“雪上加霜”來形容，特別是當前廣州、深圳等樓價下跌、成交量減少的時期，加息一方面加重瞭購房者還貸的經濟負擔，有可能增加買傢持幣觀望情緒，減少購房需求。另一方面，也會加重開發商開發成本，減少土地囤積，逼使開發商降價售樓。所以從整體上來看，這次加息對樓市的影響隻會利空，不會利好。
至於如何規避加息對樓市的不利影響，韓世同認為隻有多方共同合作才能避免樓市最終的崩盤。首先，開發商應該提高應變能未上市股票力，調整相關策略，比如價格、產品品質、附加值、營銷策略、提高資金利用周期等等。其次，從政府的角度來看，可以更靈活地運用調控的手段，而非單純依賴剛性的行政手段過度打壓房企，以溫和的手法化解開發商與購房者之間的矛盾。最後，買傢應該學會預測風險，選擇最佳入市時機，特別是自住型置業者，應避免因為加息而背負更多的經濟負擔；對於資金充足的投資者而言，目前順勢入市亦非不可取。總之，隻有三方靈活協調，才能共贏。
source:http://money.hexun.com/2007-12-21/102430246.html
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2008年新年伊始，為爭搶節前“年終獎”理財市場，各大銀行大打“賀歲”牌，紛紛推出或“升級”或“變身”的理財新品。投資者開始把理財重點轉向穩健避險，“打新股”理財產品及此前遇冷的債券型基金，近期同時成為理財投資的兩大熱門首選。
現象：兩類產品節前熱銷
近期眾多基金公司及銀行都將目光瞄準瞭節前“年終獎”大餐，新老基金踴躍發售，銀行理財產品紮堆上陣，更有不少甚至打出鮮明的“賀歲”大旗，紛紛推出“升級”或“變身”版的創新型產品。
據友邦華泰基金經理汪暉介紹，近期基金發行踴躍，一些“變身”版的債券型基金，趁著節前市場“火”瞭一把，如一些產品集“新股申購＋債券＋適度股票投資”三合一，通過升級“變身”更加貼近目前行情。
各大銀行也於近期頻頻推出理財新品。有一款“打新股”理財產品，封閉期不到一個月，資金靈活性增強；還有產品則是集投資與保障於一體的新型多功能理財基金。
原因：投資者看重避險功能
債券型基金此前一度處於被投資者“遺忘”的角落，但隨著市場調整及資金安全性及穩健性重新被投資者重視，債券基金近期也人氣漸長，成為不少投資者的熱門首選。“擔心股市的調整期會較長，今年買一些風險較低的債券型基金，能夠保住前兩年的收益不縮水就好瞭。”剛把2萬元“年終獎”悉數投資債券基金的謝小姐表示。
而建行佛山分行、農行佛山分行，農行南海支行的理財師也紛紛表示，以往少人問津的債券型基金，目前幾乎占據瞭基金銷售的主流地位，其次就是短期理財產品，投資者對兩種產品的投資熱情都相當高。
提醒：避風港並非絕對安全
到底是什麼原因導致這一現象的出現呢？專業人士表示可能由於人們忙於逃避股市調整的風險，急於為資金尋找規新的避風港所導致。專業人士就此提醒投資者，“避風港”並非絕對安全，可能也同樣會面臨虧本的風險。
“今年有很多投資者把購買債券型基金和‘打新’理財當成瞭避風港，有些甚至一次性就購買幾十萬元甚至幾百萬元。”招商銀行(600036行情,股吧)(37.88,1.18,3.22%,股票吧)理財師覃先生表示。
建議一：
比例占資產總額20%為宜
建行佛山分行理財經理江小濱則提醒投資者，一般債券型基金主要分兩類：一類是主要投資於銀行間債券市場的中短期債券，風險相對較小，但投資期限相對長一些；另一類是市場上較為常見的混合型債券基金，可投資股票或可轉債，其凈值波動較頻繁，變動幅度較大，投資風險也不可小視。
“‘打新股’理財產品由於多數為不可提前支取、不能質押貸款，首先就面臨著流動性風險；其次雖然目前也出現瞭一些短期產品，但同樣存在本金虧損風險。”建行理財師江小濱表示。
一窩蜂盲目跟進是投資者最常犯的錯誤之一，近期就有一些投資者將手中的股票基金全部轉投債券基金。對此專業人士表示還是應該參照科學的配置比例，債券類基金投資比例最好控制在資金總額的20%左右為宜。
“如果股市等高風險市場面臨調整過大，還可以適當降低高風險的投資比例。”中行理財師梁海燕表示。
建議二：
收益期望值或有“縮水”
近期有些“變身”的打新股理財產品，預期年收益高達40%~50%，專業人士表示今年“打新”理財產品收益率可能不如去年，投資者對“打新”理財收益不要過高。
“銀監局規定銀行‘打新’隻能進行網上申購，不得同時進行網下申購，而網下申購的中簽率往往是網上申購的3倍，因此也可能會導致銀行‘打新’中簽率降低。” 建行理財師江小濱補充道。
(責任編輯：何宜文)
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急跌之後，23日到25日，美股復關，歐洲回暖，港股暴漲，A股見紅但上攻乏力。很多人在猶豫：近期還會不會有調整？
理財周報緊急采訪瞭華夏、博時、南方、大成、上投摩根、富國、興業、友邦華泰、國海富蘭克林、中銀、申萬巴黎、匯豐晉信等12傢基金對近期市場的判斷。這12傢機構手握7338億資金(按四季度)，他們大多數站在多方一派。
南方基金投資總監王宏遠在接受理財周報采訪時明確表示瞭看多意見，他認為21日和22日的600點大跌已經調整到位，“兩三個月之內很難再發生深幅調整”。
也有謹慎看空的機構，比如申萬巴黎投資總監呂曉峰，他認為未來一段時間內，次貸危機、宏觀調控、信貸收緊、大小非減持等因素仍將存在，市場將呈現震蕩格局。友邦華泰中短債基金經理汪暉也認為，在全球市場預期還沒有恢復的情況下，A股尚需一段時間反復消化整理。
基金真的在抄底嗎？上交所數據顯示，基金席位在22日、21日兩天整體呈現凈買入。22日凈買入200億元，大大超過21日的24億元。
但也有基金公司在持幣觀望。上海一傢不願意透露名稱的基金公司表示，他們內部看法是，要再等等看，目前還沒有大幅增倉。
(責任編輯：何宜文)
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