日前央行與銀監會聯合發佈的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》終於使社會各界在認定標準、還清貸款再貸和公積金貸款是否被排除在外等問題上迎來瞭統一的認識。
概括起來，此次針對第二套房的貸款政策可謂“一刀切”，即隻要央行征信系統中留下過向商業銀行貸款買房記錄的自然人均執行第二套房的新政。
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那麼對於密切關註房產市場的自住購房人和投資客來說，新政出臺或多或少牽動瞭他們的切身利益，就此我們請來專傢為您支招。
以小換大
對於已經在銀行貸款購買瞭一套房子，但有更換一套更大面積的房屋的人來說，專傢並不建議沖動地將小房賣掉去買大房。畢竟在此強烈的緊縮政策之下，這麼做無鳳山中天疑掉入瞭政策預警圈，似乎顯得有些“無辜”。而如果真有“換房”需求，也應在充分考慮原來房子的面積、還貸情況以及轉售為租的成本之後再打算。
按照新政，隻要借款人傢庭人均住房面積低於當地平均水平，就可以按照一套房的標準貸到款，即當您的住房面積低於該標準時就應該充分享受“照顧政策”的優惠。而如果第一套房面積在此之上，又利用瞭銀行貸款，是否以小換大也值得商榷。對於已經還清貸款的人來說，按照新政都屬於“有貸款記錄的客戶”，那麼要想喬遷新居有三條出路：第一，將小房賣掉，在銀行辦理按揭貸款，但是按照第二套房的新規執行；第二，將小房轉售為租，用租金抵房貸月供；第三，將小房抵押給銀行，辦理抵押貸款購房，其餘缺口可辦理按揭。
假設甲在上海擁有一套2004年竣工2室2廳的房子，當時成交價為100萬元，評估機構將其現在的房產評估價格定在150萬元。但現在其萌發瞭購買一套200萬元新房的想法，以下為三套方案的明細：
第一種方案，假設甲將150萬房款全部用於首付，約定20年還清50萬元餘款，如按等額本息還款，則共計利息支出為405742.77元，月均還款額為3773.93元。
第二種方案，將房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭約定20年還清餘款120萬，則首付＝200×0.4＝80萬，共計利息支出為973782.64元，月均還款額為9057.43元。
第三種方案， 假設銀行抵押貸款額可以達到7成，期限為3年，並按照基準利率的高雄當舖1.1倍計算；按揭20年還清餘款95萬，則可貸款額為105萬，按揭利息總額為770911.26元，月均還款額為7170.46元，抵押貸款利息共計105×7.83％×1.1×3＝27萬元。
由此可見，第一套方案雖然月供壓力和利息成本都最低，但是失去瞭小房的產權，對於沒有房產投資意願的買房人來說比較合適，而且如果能負擔50萬元的餘款就完全沒有必要在銀行貸款。第二套方案代表瞭部分看好後市的投資人的想法，它不僅保留瞭原先的產權，而且利息成本也相較低於抵押貸款；第三套方案不僅程序復雜，而且成本較大，雖然保留瞭產權，但是會對購買和供養第二套房產生較大的壓力。
欲購第一套房
對於大部分傢庭來說，新房的購買剛性需求是不容忽視的，他們又主要存在於新婚夫婦的新居購置、父母為子女買房和子女為父母買房的三大類需求。
專傢建議，對於新婚夫婦來說，如果目前沒有躉繳房款的實力，但是又有急切的買房需求，可以考慮兩種解決辦法來規避二套房嚴格的房貸政策。其一為先買一套小戶型房或經濟適用房作為青年時期的過渡，並且盡量不用公積金貸款。《補充通知》中明確瞭對於人均住房面積低於當地平均水平的購房者的照顧，即他們貸款購買第二套房時比照第一套房政策。這樣既解瞭燃眉之急，也可以期待政策的回轉或規避提高首付和利率的壓力。同時由於公積金貸款額度較低，如果不能起到太大作用最好不要將第一套房的指標用完。
其二，對於經濟實力相對較強的夫婦來說，是購買一套面積稍高雄當鋪推薦大的房子還是將其用作投資也是因人而異的。假若擁有一定的投資實力，既期待資本市場的較高回報率又看漲房市，那麼可以投資和貸款買房雙管齊下，否則應當在二者間權衡利弊。
對於為子女買房的父母來說，子女是否成年是考慮的關鍵因素。如果是以未成年子女的名義購房而由父母作為還款人的話，並不會占用子女成年之後再貸款買房的第一套房指標，因為該子女並沒有貸款記錄。專傢認為，界定第二套房並不能從產權來認定，也就是說子女成年並轉移戶口之後，是可以新的“戶”為標準享受優惠的。
而如果買房時子女已經成年，但是卻是以父母作為貸款人，那麼按照《補充通知》，該成年子女如果想要購買一套自己的房子是受到“第二套房”政策約束的。對此，市民也紛紛表示瞭反對，認為新政出臺並不應該有溯及力。
對於為父母買房的子女，專傢認為很難規避第二套房新政的約束。由於年紀超過一定限額的中老年人來說，銀行往往顧忌其放貸風險而“緊縮荷包”，但是農行推出的“接力貸”似乎給四十歲以上的中老年人和剛參加工作和收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人以解決之道。如果子女作為共同借款人，那麼其再次貸款買房將首付40％，並支付銀行高於基準利率10%的利息。但是專傢同時提示，將產權登記為成年子女或許可以解除部分人的心頭之患。
(責任編輯：項鵬（無效）)
source:http://money.hexun.com/2007-12-13/102271577.html