中國消費者報報道(記者 余知都)地下車庫本應作為房屋公共資源的一部分，由所有業主共享權益，但長期以來，開發商利用優勢地位把持地下車庫的所有權和管理權，多數業主們對此只能忍氣吞聲。然而，在湖南長沙，東成大廈的業主們卻咽不下這口氣，為此走上近兩年的訴訟之路。12月16日，他們收到了長沙市中級人民法院的終審判決：負一樓地下車庫的管理權歸業主委員會。
現象
小區兩處停車位價格迥異
東成大廈位於長沙市芙蓉路，由湖南東成房地產開發有限公司(以下簡稱東成房產)開發建設，在1999年交付使用時，曾經是芙蓉路上一棟頗有名氣的樓盤。該大廈總建築面積39311.5平方米，地上30層，地下2層。地下負二層為人防工程，地下負一層為地下車位。當時，東成大廈物業由湖南東盛物業管理有限負責管理(以下簡稱東盛物業)。
2002年2月，經長沙市房管局核定，為東成大廈負一樓辦理了產權證，產權歸東成房產所有。2004年5月，東成房產通過湖南省拍賣公司以拍賣方式對其包括車位在內負一樓的房屋產權進行處置，長沙聯鑫實業有限公司(以下簡稱聯鑫公司)通過競拍方式取得該車位及其他房屋的產權。聯鑫公司到房屋產權登記管理部門辦理了過戶手續。
由於對東盛物業諸多不滿，東成大廈業主委員會與其進行多場官司后，終於在2016年3月，結束了與東盛物業的關係。大夥從業主中徵集4位發起人代表，註冊成立長沙市好鄰居物業管理有限公司(以下簡稱好鄰居公司)，從社會上選聘有豐富物業管理經驗的人員擔任主管，開始摸索自我管理方法。2016年11月23日，業委會與好鄰居公司簽訂合同，委託其管理小區物業。
然而，小區負一樓(含地下車位)的管理權卻一直在聯鑫公司手裡，它修建停車設施，對外來車輛和業主車輛進行收費。就這樣，東成大廈停車場分室外和室內，室外即大廈停車坪由好鄰居公司負責收費，室內即地下車庫由聯鑫公司收費。
地下車庫停車收費公示牌。 余知都/攝
12月18日，《中國消費者報》記者來到東成大廈進行走訪。東城大廈外牆上有一塊黃色公示牌，上面公示着東成大廈停車坪的收費標準，小車24小時最高收費20元;相隔幾米處的地下車庫入口則是一塊藍色的公示牌，显示小車24小時最高收費40元。記者注意到，價格存在差異的兩處停車場所也呈現出兩種迥然不同的景象，停車坪里車輛密密麻麻停靠，缺少秩序，而車庫內卻有不少空位。
起訴
業委會索要地下車庫管理權
2016年，東成大廈小區業主自行成立好鄰居公司后，所有業主成為公司股東，物業開始實行自管。本着“一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理”的規定，東成大廈業委會向聯鑫公司去函，要求聯鑫公司交出負一樓的停車場管理權。聯鑫公司以負一樓產權歸己為由，拒絕交出管理權。
雙方多次協商未果。2018年8月，東成大廈業委會將聯鑫公司告上法庭。東成大廈業委會訴稱，聯鑫公司在未經東成大廈業主大會任何授權的情況下，非法對東成大廈負一樓把持，修建收費設施，對業主和外來車輛收費，對抗大樓物業由一個物業企業施行管理的強制規定等，由此給整棟大樓埋下公共安全隱患，其行為違反了國務院《物業管理條例》第三十三條之規定。請求法院判令聯鑫公司退出對東成大廈負一樓的非法管理;聯鑫公司向東成大廈業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件、檔案、鑰匙。
一審
法院認定地下車庫由物業管理
長沙市芙蓉區人民法院公開開庭審理此案。法院審理認為，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業企業或者其他管理人。東成大廈業委會作為備案的業主委員會，是有權代表東成大廈全體業主的法定機構，其與好鄰居公司簽訂了物業管理服務合同，應對雙方當事人發生法律約束力。根據《物業管理條例》第三十條的規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
本案涉案的東成大廈物業管理的現狀是負一樓由聯鑫公司管理，其餘部分由好鄰居公司管理，好鄰居公司是與東成大廈業委會簽訂物業管理服務合同的公司，根據前述規定，聯鑫公司應退出對負一樓的管理，由好鄰居公司統一進行物業管理。故對東成大廈業委會的訴訟請求，一審法院予以支持。
終審
法院依法維持原判
聯鑫公司對一審判決不服，上訴至長沙市中級人民法院。在上訴狀中，聯鑫公司表示，一審判決在未查明東成大廈負一樓權屬狀況等基本情況而且東成大廈業委會也未提交該負一樓權屬證據的情況下，判決要求聯鑫公司退出對東成大廈負一樓的管理，並交出全部資料文件檔案鑰匙，明顯是沒有事實依據的。東成大廈負一樓為聯鑫公司通過購買方式取得的獨立所有的房產，並進行了物權登記，聯鑫公司對此擁有專屬物權，根據《物權法》的相關規定，聯鑫公司依據房屋的規劃用途，辦理了合法的經營手續，以及經營停車場，服務於大樓用戶和廣大社會用戶，符合相關法律規定。
東成大廈業委會辯稱，東成大廈地下停車位屬於大樓公共設施，應該是提供給全體業主進行使用，根據《物業管理條例》，由物業公司實行管理。東成大廈業委會請示了長沙市住房和城鄉建設委員會，長沙市住房和城鄉建設委員會回復應由一個物業公司實行管理，負一、負二樓消防安全都是東成大廈業委會負責，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。
長沙市中級人民法院審理認為，業主享有委託物業企業或者其他管理人的權利。東成大廈業委會代表東成大廈全體業主與好鄰居公司簽訂的《東成大廈物業管理服務合同》，合法有效。長沙市住房和城鄉建設委員會《關於東成大廈業主委員會信訪問題的回復》明確：根據《物業管理條例》第三十三條的規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。東成大廈負一樓停車場應由一個物業服務企業實施管理。本案涉案東成大廈負一樓由聯鑫公司管理，而好鄰居公司是與東成大廈業委會簽訂物業管理服務合同的公司，聯鑫公司雖主張東成大廈負一樓車庫的所有權歸其所有，應當享有佔有、使用、收益、處分的權利，但法院認為東成大廈負一樓除車庫外，還有共有分攤面積，聯鑫公司目前對負一樓的使用、管理行為承擔了部分物業服務企業的職能，影響了物業服務企業和業主對負一樓安全設施的維護，一審判決聯鑫公司應退出對東成大廈負一樓的管理，由好鄰居公司統一進行物業管理，並向東成大廈業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙，並無不當，法院予以維持。聯鑫公司應在合理範圍內對車庫行使權利。
據此，長沙市中級人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。
責任編輯：游婕
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